Cartórios de Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis – qual a diferença?
Muitas pessoas, ao lidarem com questões imobiliárias, acabam se confundindo entre os diferentes tipos de cartórios existentes no Brasil. É comum pensar que todos oferecem os mesmos serviços, mas, na prática, cada um possui funções bem específicas e essenciais para garantir segurança jurídica às relações entre cidadãos.
Entre as dúvidas mais frequentes está a distinção entre o cartório de tabelionato de notas e o cartório de registro de imóveis. Apesar de ambos serem fundamentais em diversas etapas de uma negociação imobiliária, eles atuam em momentos distintos e com objetivos diferentes.
Hoje vamos esclarecer a diferença entre o cartório de tabelionato de notas e o cartório de registro de imóveis, mostrando como cada um funciona e qual é o papel que desempenha na formalização de negócios e na proteção dos direitos de propriedade.
O que é o Cartório de Tabelionato de Notas
O tabelionato de notas é o cartório responsável por dar forma legal e autenticidade a diversos atos jurídicos da vida civil. Nele atua o tabelião de notas, profissional que possui fé pública e cuja função é assegurar que os documentos produzidos estejam de acordo com a lei, trazendo validade e segurança para todas as partes envolvidas.
O tabelião é um funcionário público delegado, sendo o cartório de tabelionato de notas também considerado um órgão público.
Entre os principais serviços prestados pelo tabelionato de notas estão:
Cópias autenticadas:
Sempre que qualquer cidadão precisa fazer e apresentar uma cópia de um documento em algum lugar, com fé pública, é no tabelionato de Notas que todos os cidadãos podem fazê-las.
Reconhecimento de firma:
No dia a dia da vida, as pessoas realizam negócios e muitos desses negócios são formalizados por documentos particulares, muitas vezes sendo as próprias pessoas que fazem os documentos. Mas para as assinaturas feitas nesses documentos terem valor de verdadeiras, é no tabelionato de notas que se vai para reconhecê-las como verdadeiras.
Escrituras públicas:
Utilizadas em negócios como compra e venda de imóveis, doações, divórcios extrajudiciais e outros atos que exigem formalização, as escrituras públicas são obrigatoriamente feitas pelo próprio cartorário e após realizadas, sua via original fica arquivada no cartório, podendo ser solicitada segunda via sempre que precisar.
Procurações:
Quando uma pessoa autoriza outra a agir em seu nome em situações específicas, ou seja, quando a pessoa precisa ser representada por outra em alguma situação que não possa ir pessoalmente. A procuração feita pelo cartorário é a Procuração Pública.
Testamentos:
Instrumento pelo qual alguém declara sua vontade sobre a destinação de seus bens após o falecimento, ou seja, a pessoa em vida vai até o tabelionato de notas e deixa por escrito, no cartório, como quer que os entes queridos dividam os seus bens após a sua morte.
Atas notariais:
Documentos que registram a ocorrência de fatos, como mensagens eletrônicas ou situações que precisam de prova legal. O tabelião tem a fé publica para ouvir ou ver uma situação e descrevê-la em um documento público que, após ficar pronto, é considerado uma prova, pois foi feito pelo tabelião.
A principal função do tabelião de notas é conferir autenticidade, fé pública e segurança jurídica a esses atos. Isso significa que, ao utilizar os serviços desse cartório, as partes envolvidas têm a certeza de que o documento produzido é verdadeiro, está em conformidade com a lei e poderá ser utilizado como prova em qualquer situação judicial ou extrajudicial.
O que é o Cartório de Registro de Imóveis
O cartório de registro de imóveis é a instituição responsável por registrar e dar publicidade a todos os atos que envolvem bens imóveis. Sua função principal é assegurar que qualquer pessoa possa consultar a situação jurídica de um imóvel, garantindo transparência e segurança nas transações.
Entre os atos mais comuns realizados nesse cartório estão:
Registro de escritura de compra e venda:
Formaliza a transferência da propriedade de um imóvel para o novo dono. Esse registro acontece na famosa Matrícula do Imóvel, que passa então a pertencer ao atual proprietário, que, através de uma certidão atualizada, pode provar isso para qualquer pessoa (em casos especiais pode ser por contrato particular).
Hipoteca e Alienação fiduciária:
Registro de garantia em favor de instituições financeiras ou credores, muito utilizadas em contratos bancários.
Doação e Usufruto:
Quando alguém doa um imóvel e resguarda o direito de uso e fruto sobre ele mesmo sem ser o proprietário, muito utilizado entre pais e filhos.
Averbações:
Anotações que atualizam a matrícula do imóvel, como casamento ou divórcio do proprietário, construções, demolições ou mudanças de estado civil.
O registro imobiliário é fundamental porque confere validade perante terceiros. Em outras palavras, apenas após o registro no cartório de imóveis é que a propriedade realmente passa a existir de forma legal e reconhecida. Sem esse passo, a escritura, por exemplo, não tem força suficiente para garantir a propriedade plena do bem diante da lei.
Diferenças Principais entre os Dois
Embora muitas pessoas confundam suas atribuições, o tabelionato de notas e o cartório de registro de imóveis possuem funções distintas, mas complementares.
Função:
O tabelionato de notas tem como objetivo autenticar e formalizar atos jurídicos, como escrituras e procurações. Já o cartório de registro de imóveis é responsável por registrar e dar publicidade aos atos que envolvem imóveis, garantindo que terceiros tenham acesso às informações sobre o bem.
Momento de atuação:
Em uma compra e venda de imóvel, por exemplo, o processo acontece em duas etapas. Primeiro, a escritura pública é lavrada no tabelionato de notas. Em seguida, essa escritura deve ser levada ao cartório de registro de imóveis, onde será registrada para que a transferência da propriedade seja válida.
Segurança jurídica:
Ambos oferecem segurança, mas em áreas diferentes. O tabelionato garante que o ato esteja formalmente correto e de acordo com a lei, enquanto o cartório de registro de imóveis assegura que a propriedade ou direito esteja oficialmente reconhecido perante a sociedade.
Visão geral das diferenças:
| Aspecto | Tabelionato de Notas | Registro de Imóveis |
|---|---|---|
| Função | Autenticar e formalizar atos jurídicos | Registrar e dar publicidade a atos sobre imóveis |
| Exemplos de Atos | Escrituras, procurações, testamentos, atas | Compra e venda, hipoteca, usufruto, averbações |
| Momento de Atuação | Primeira etapa: lavratura da escritura | Segunda etapa: registro do título no imóvel |
| Segurança Jurídica | Autenticidade e conformidade legal | Validade e eficácia perante terceiros |
Esse comparativo ajuda a visualizar como os dois cartórios se complementam, cada um cumprindo um papel indispensável no processo imobiliário.
Exemplos Práticos
Para entender melhor a atuação de cada cartório, vale observar alguns exemplos do dia a dia:
Compra e venda de imóvel:
Imagine que duas pessoas firmem um contrato de compra e venda de uma casa. O primeiro passo é ir ao tabelionato de notas, onde será lavrada a escritura pública que formaliza esse negócio. No entanto, apenas a escritura não é suficiente para transferir a propriedade. É necessário levá-la ao cartório de registro de imóveis, onde o ato será registrado na matrícula do imóvel. Somente a partir desse momento o comprador passa a ser, de fato, o novo proprietário perante a lei.
Procuração Pública:
Outro caso comum é a procuração feita no tabelionato de notas, quando alguém autoriza outra pessoa a agir em seu nome. Esse documento, em regra, não precisa ser levado ao cartório de registro de imóveis. Porém, se essa procuração for utilizada em uma negociação imobiliária — como uma compra ou venda —, ela fará parte do processo que deverá ser registrado no cartório de registro de imóveis junto com a escritura.
Esses exemplos mostram como cada cartório atua em etapas diferentes, mas complementares, sempre garantindo a segurança e a validade dos atos jurídicos relacionados a imóveis.
Erros Comuns que as Pessoas Cometem
Quando o assunto é documentação imobiliária, muitos cidadãos acabam cometendo erros que podem gerar transtornos, atrasos e até prejuízos financeiros. Entre os mais frequentes, destacam-se:
Achar que só a escritura é suficiente para transferir a propriedade:
Esse é, sem dúvida, o equívoco mais comum. Muitas pessoas acreditam que, ao assinar a escritura no tabelionato de notas, já se tornam proprietárias do imóvel. No entanto, sem o registro no cartório de registro de imóveis, a propriedade não é transferida de forma legal. É o famoso ditado: Quem não registra não é dono!
Procurar o cartório errado para determinado serviço:
É muito comum alguém ir ao cartório de registro de imóveis em busca de lavrar uma escritura, ou ao tabelionato de notas para registrar um imóvel. Cada cartório possui funções específicas, e procurar o local errado significa perda de tempo e, em alguns casos, até de dinheiro, pois em algumas localidades eles ficam bem distantes um do outro.
Não entender a ordem correta dos atos:
Outro erro recorrente é tentar registrar no cartório de imóveis um contrato ou documento que ainda não passou pelo tabelionato de notas. A sequência correta deve ser respeitada: primeiro a formalização do ato no tabelionato, depois o registro no cartório de imóveis.
Evitar esses erros é essencial para garantir que todo o processo seja concluído de forma rápida, correta e com plena validade jurídica.
Por que é Importante Conhecer Essa Diferença
Entender a diferença entre o tabelionato de notas e o cartório de registro de imóveis é mais do que uma questão de informação — é um cuidado que pode evitar problemas sérios.
Evita perda de tempo e dinheiro:
Ao saber exatamente qual cartório procurar em cada situação, o cidadão economiza tempo e evita gastos desnecessários com deslocamentos ou documentos emitidos no lugar errado.
Garante que a compra e venda de imóveis seja válida perante a lei:
Somente respeitando a sequência correta — escritura no tabelionato e registro no cartório de imóveis — é que a propriedade será legalmente reconhecida. Esse conhecimento protege o comprador de riscos como disputas judiciais ou até a perda do bem adquirido. Em alguns casos o contrato particular substitui a escritura ou tem a mesma força que a escritura, como é o caso dos contratos que tem alienação fiduciária com o banco, de qualquer forma, primeiro faz o contrato e depois registra.
Ajuda o cidadão a saber a quem recorrer em cada situação:
Com clareza sobre as atribuições de cada cartório, fica muito mais fácil resolver demandas específicas. Escrituras, cópias autenticadas, reconhecimento de firmas, procurações públicas e testamentos pertencem ao tabelionato de notas; já segunda via de registro de imóvel – matrícula ou transcrição das transmissões, registros de compra e venda, hipotecas ou averbações devem ser levados ao cartório de registro de imóveis.
Em resumo, compreender essa diferença é um passo essencial para realizar transações imobiliárias de forma segura e tranquila, sem surpresas desagradáveis no futuro.
Conclusão
Ao longo deste artigo, vimos que o cartório de tabelionato de notas e o cartório de registro de imóveis possuem funções distintas, mas que se complementam. Enquanto o tabelionato é responsável por autenticar e formalizar atos jurídicos, como escrituras e procurações, o cartório de registro de imóveis tem a missão de registrar e dar publicidade a esses atos, garantindo que a propriedade seja válida perante terceiros.
Saber a diferença entre eles evita confusões, perda de tempo e até prejuízos, já que apenas com o registro no cartório de imóveis a propriedade de um bem é efetivamente reconhecida pela lei.
Portanto, sempre procure o cartório correto para cada necessidade e siga a ordem adequada dos atos. Essa atenção faz toda a diferença para ter segurança jurídica em qualquer negociação imobiliária.