Um imóvel regularizado no cartório é aquele que está devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, através de uma matrícula, a qual consta todas as informações do imóvel, do proprietário e não possuí averbações de ônus, ações ou alguma outra pendência legal ou fiscal. Pode incluir também a averbação da obra (habite-se e CND INSS), no caso de o imóvel ter construção. Em outras palavras, o imóvel regularizado no cartório é o terreno e a construção que existem não só fisicamente, mas também no papel — com documento que tem validade jurídica reconhecida.
As consequências de comprar ou vender um imóvel irregular
Comprar ou vender um imóvel irregular pode trazer sérias consequências. Sem o devido registro, o comprador corre o risco de não se tornar, legalmente, o proprietário do imóvel. Isso impede financiamentos, dificulta futuras vendas e pode resultar em litígios judiciais. Já para o vendedor, vender um imóvel com pendências pode travar o negócio, gerar multas e até processos. Em muitos casos, um imóvel aparentemente “ok” esconde problemas que só aparecem quando se tenta transferi-lo. Por isso, prevenir é sempre mais barato do que consertar depois.
O que é um Imóvel Regularizado?
Diferença entre escritura, matrícula e registro
No universo imobiliário, é comum confundir escritura, matrícula e registro, mas cada um tem uma função específica e essencial:
Escritura pública é o documento feito no Cartório de Tabelionato de Notas que formaliza a negociação por compra e venda ou outras formas de um imóvel. Ela demonstra a intenção entre as partes e a fé pública do tabelião, mas não transfere a propriedade por si só.
Matrícula do imóvel é como a “certidão de nascimento” do bem. Cada imóvel tem uma matrícula individual no Cartório de Registro de Imóveis, onde constam todas as informações relevantes: descrição, localização, confrontação, tamanho, histórico de proprietários, averbações, registros, etc.
Registro é o ato que dá validade jurídica à transferência de propriedade. Quando a escritura é levada ao Cartório de Registro de Imóveis e registrada na Matrícula do Imóvel, é somente aí que o comprador se torna o verdadeiro dono, passando a ser o atual proprietário.
Em resumo: sem o registro, o comprador não é, legalmente, o proprietário — mesmo que tenha pago pelo imóvel e tenha a escritura em mãos. Mas sem a escritura não é possível fazer a transferência do imóvel para o comprador atual, salvo algumas exceções como contratos abaixo de 30 salários mínimos ou contratos de financiamento bancário. Assim todos são importantes, bem como a ordem em que acontecem, precisamos dos três!
Por que a regularização é essencial para a segurança jurídica
A regularização de um imóvel garante que o bem realmente existe perante a lei e está em nome da pessoa certa, livre para ser negociado. Sem essa regularização, o risco de prejuízos é alto: o imóvel pode estar penhorado, envolver herdeiros, ter construções não reconhecidas legalmente, ter medidas que não correspondem à realidade, estar dentro de uma área maior – sem individualização, ou até ser alvo de disputas judiciais.
Além disso, um imóvel irregular não pode ser financiado, doado, herdado ou vendido legalmente com segurança. Também não pode ser usado como garantia em empréstimos ou incluído corretamente em inventários.
A segurança jurídica só é garantida quando toda a documentação está correta, atualizada e registrada no cartório competente. É isso que protege o comprador, o vendedor e evita surpresas desagradáveis no futuro.
Principais sinais de que um Imóvel Não Está Regularizado no Cartório
Imóvel sem matrícula atualizada
A matrícula do imóvel deve sempre refletir a situação atual da propriedade: nome do proprietário, localização, área construída, averbações, registros, históricos dos proprietários, etc… . Se a matrícula estiver desatualizada — por exemplo, ainda no nome de um antigo dono ou sem constar construções feitas — isso é um forte indício de irregularidade. Sem essa atualização, a venda pode ser contestada e o imóvel não poderá ser transferido legalmente. Lembrando que a falta de matrícula ou da transcrição das transmissões (forma utilizada antes do advento da matrícula), ou seja, não é encontrado em nenhum cartório uma matrícula correspondente àquele imóvel, pode-se estar diante de uma situação de posse, necessitando de processo de usucapião.
Falta de escritura pública
A ausência da escritura pública de compra e venda (ou outra forma de aquisição) é outro sinal clássico de irregularidade. Muitas pessoas adquirem imóveis por contrato particular ou até “de boca”, mas só a escritura feita no Cartório de Tabelionato de Notas tem validade oficial para ser registrada. Sem ela, o comprador não pode levar a operação ao Cartório de Registro de Imóveis, e portanto, não se torna o dono de fato. Isso deixa o imóvel vulnerável a disputas e impede qualquer financiamento. Salvo situações como contrato abaixo de 30 salários mínimos ou contratos bancários, onde o próprio contrato pode ser lavado à registro, mas são exceções à regra.
IPTU em nome de terceiros
Se o IPTU do imóvel ainda estiver em nome de outra pessoa, especialmente do antigo proprietário, isso pode indicar que o imóvel não foi totalmente regularizado. Embora o IPTU não comprove propriedade, ele deve refletir quem realmente detém a posse do bem. IPTU desatualizado pode significar que a transferência não foi formalizada ou registrada, criando insegurança jurídica para o comprador e dificultando a regularização futura.
Imóvel com pendências judiciais ou fiscais
Imóveis que estão envolvidos em ações judiciais, penhoras, dívidas fiscais ou processos de inventário podem ser impedidos de venda até regularização da situação. Essas pendências podem estar registradas na matrícula do imóvel por meio de averbações de ônus ou ações ou estarem presente nas certidões necessárias para transferência, as quais ao invés de saírem “negativas”, saem “positivas”, algumas situações inclusive impedem o registro de uma nova escritura. Comprar um imóvel assim pode significar entrar em uma disputa legal ou ter o bem bloqueado pela justiça. Por isso, é fundamental solicitar e analisar as certidões atualizadas antes de qualquer negociação e verificar o grau de risco da operação imobiliária.
Como consultar a situação do Imóvel no Cartório
Consulta da matrícula do imóvel (certidão de inteiro teor):
A matrícula do imóvel é o documento mais importante para saber se ele está regularizado. Para consultá-la, você deve procurar o Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel está localizado. Cada imóvel está vinculado a um único cartório, e somente ele poderá fornecer a matrícula atualizada. Ela traz todo o histórico do imóvel e serve como base para análise técnica e jurídica.
Você pode solicitá-la no Cartório de Registro de Imóveis (presencialmente) ou pelas plataformas digitais dos cartórios, como o RI Digital: https://ridigital.org.br/.
O que observar no documento (nome do proprietário, histórico, averbações e registros)
Ao ter acesso à matrícula do imóvel, fique atento a alguns pontos essenciais:
- Número da matrícula, número do Livro, nome do Cartório.
- Descrição, localização, confrontações e tamanho do imóvel.
- Nome do proprietário atual: deve ser o mesmo da pessoa que está vendendo.
- Histórico de registros: mostra todas as transferências de propriedade anteriores.
- Averbações: alterações como construções, demolições, partilhas, penhoras, inventários e outras informações legais importantes.
- Ônus, ações, indisponibilidades e restrições: dívidas, hipotecas, penhoras ou qualquer impedimento que afete a negociação.
Esses dados revelam a situação real do imóvel e se ele está apto a ser vendido com segurança jurídica.
Custo médio e prazo de emissão
O valor da certidão pode variar conforme o estado, mas costuma girar entre R$50,00 à R$150,00.
O prazo para emissão também depende do cartório, mas, em geral, a certidão digital é entregue em até 48 horas úteis, enquanto a versão impressa pode demorar de 3 a 5 dias úteis.
Importante: esse valor é por imóvel, e sempre que houver alterações na matrícula, é indicado solicitar uma versão atualizada.
Versão física e digital (on-line)
Hoje, quase todos os cartórios oferecem a certidão de matrícula em versão digital, com a mesma validade jurídica da impressa. Isso facilita muito a vida de quem precisa consultar a situação de um imóvel à distância.
Consulta de débitos e restrições (IPTU, condomínio, ações judiciais e outros riscos)
Além da matrícula, é essencial verificar outras pendências que não aparecem no cartório, mas que podem impedir a venda ou prejudicar o comprador:
- IPTU: consulte na prefeitura se há débitos ou protestos relativos ao imóvel.
- Condomínio: solicite ao síndico uma Certidão Negativa de Débitos com o Condomínio.
- Ações judiciais: peça certidões negativas do vendedor (civil e criminal das Justiças Estadual e Federal, trabalhistas e certidões de protestos).
- Dívidas fiscais: certidões negativas das Receitas Municipal, Estadual e Federal.
Essas consultas ajudam a garantir que o imóvel não está atrelado a riscos ocultos, que poderiam comprometer a segurança do negócio.
Alvará e ou Habite-se (se aplicável)
Toda pessoa que deseja iniciar uma construção de uma obra em um terreno precisa do alvará de construção, emitido pela Prefeitura Municipal, para dar início à Obra. Quando a obra finaliza entra o Habite-se, que é um documento, também emitido pela Prefeitura Municipal, que comprova que o imóvel foi construído conforme as normas legais e está pronto para ser habitado.
Esses documentos são indispensáveis para imóveis novos ou construções recentes, especialmente se o imóvel será financiado. A ausência do Habite-se pode impedir a regularização da construção e dificultar o registro no cartório, além de impossibilitar o financiamento imobiliário dependendo do caso.
Regularização de Imóvel Irregular – Qual profissional posso contratar para fazer essa documentação?
Embora em alguns casos o próprio interessado possa fazer a regularização, contar com a ajuda profissional é uma ótima opção para ganhar tempo e não perder dinheiro, afinal é preciso conhecimento aprofundado na área para identificar se tem algum problema com o imóvel em cartório, identificar qual é o problema, encontrar o melhor caminho para solucionar e realizar a “correria”, o trabalho em si.
Se faltar algum documento ou a documentação for providenciada de forma incorreta, podem ocorrer prejuízos e perda de tempo.
Profissionais como o Corretor de Imóveis e o Despachante Imobiliário podem ajudar com a documentação do imóvel, encaminhando em cartório.
Porém, em algumas situações, será necessário, obrigatoriamente, o trabalho do advogado especializado, tais como:
- Quando o imóvel está envolvido em inventário, partilha ou disputas judiciais;
- Quando existem impedimentos fiscais, penhoras ou dívidas trabalhistas ligadas ao imóvel;
- Em casos de regularização fundiária, imóveis em área de posse ou sem registro, com contratos antigos, sem escritura pública, necessitando de adjudicação compulsória ou usucapião, etc…;
O profissional saberá identificar o melhor caminho jurídico, evitar retrabalho e garantir que a regularização ocorra dentro da lei — com mais segurança e rapidez.
Dicas rápidas para evitar problemas na Compra de um Imóvel
Checklist para compradores.
Antes de fechar negócio, confira estes pontos essenciais para garantir uma compra segura e evitar dores de cabeça futuras:
- Esteja acompanhado do seu Corretor de Imóveis de confiança.
- Verifique a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis.
- Confirme se existe a escritura pública registrada em nome do vendedor.
- Solicite as certidões negativas para checar pendências fiscais, judiciais e trabalhistas.
- Confira se o imóvel possui Alvará e ou Habite-se.
- Pesquise o valor do IPTU e se está pago corretamente.
- Avalie a situação do imóvel quanto a restrições ambientais ou urbanísticas.
- Visite o imóvel, acompanhado do seu engenheiro de confiança, para verificar seu estado e localização.
- Envie a minuta do contrato e ou da escritura para seu advogado de confiança, analise cuidadosamente antes de assinar.
Seguir esse checklist simples ajuda a identificar problemas e negociar com mais segurança.
Dicas para negociar com segurança.
A negociação de um imóvel deve ser feita com cautela para proteger seus direitos. Algumas dicas importantes:
- Não faça a negociação sozinho, sem conversar com ninguém, especialmente com seu Corretor, Engenheiro e Advogado de confiança.
- Nunca faça pagamentos sem receber um comprovante válido e evite dar dinheiro em mãos.
- Prefira que toda a negociação seja registrada em documentos formais, como contrato particular de compra e venda e ou escritura pública.
- Desconfie de ofertas muito abaixo do mercado — podem esconder irregularidades.
- Verifique a reputação do vendedor, da imobiliária e do corretor do vendedor antes de fechar negócio.
- Considere a possibilidade de fazer uma visita ao cartório para confirmar a situação do imóvel pessoalmente.
- Seja transparente sobre suas condições e prazos, mas mantenha a negociação dentro da legalidade.
Com atenção a esses cuidados, você reduz os riscos e aumenta a chance de uma compra tranquila e segura.
Conclusão
Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos da vida, por isso é fundamental verificar toda a documentação, a situação legal e a situação física do imóvel antes de fechar negócio. Conferir a matrícula atualizada, a escritura, as certidões negativas e os documentos da prefeitura, além de realizar visita acompanhado de profissionais de confiança, podem evitar prejuízos financeiros, dores de cabeça e problemas judiciais no futuro. A atenção a esses detalhes garante segurança e tranquilidade para você e sua família!
