Quando você finalmente consegue quitar o financiamento do seu imóvel, é natural sentir uma grande conquista e alívio. No entanto, quitar o valor devido ao banco não é o único passo para que o imóvel esteja realmente no seu nome de forma definitiva. Apesar de a dívida estar paga, o imóvel ainda pode estar registrado em nome da instituição financeira por conta da garantia da operação de crédito realizada no momento da venda, chamada de alienação fiduciária.
Por isso, é fundamental que, após a quitação, você faça a averbação correta dessa quitação no Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento é o que garante a propriedade plena e definitiva do imóvel, dando segurança jurídica e evitando problemas futuros, como impedimentos na venda, herança ou financiamentos futuros.
Neste artigo, vamos mostrar um passo a passo claro, prático e seguro de como fazer a averbação do seu imóvel financiado após a quitação. Assim, você terá todas as informações necessárias para concluir esse processo sem complicações e com tranquilidade.
O que significa quitar um imóvel financiado?
Quitar um imóvel financiado significa pagar integralmente todas as parcelas do contrato de financiamento imobiliário junto ao banco ou instituição financeira. Isso quer dizer que você cumpriu sua obrigação financeira e não deve mais nenhuma quantia referente ao empréstimo que possibilitou a compra do imóvel.
No entanto, é importante entender que a quitação do financiamento não significa automaticamente que você já é o proprietário pleno do imóvel. Isso porque, durante o financiamento, o imóvel fica como garantia do banco por meio de um mecanismo chamado alienação fiduciária. Nesse sistema, o banco mantém um direito sobre o imóvel até que toda a dívida seja quitada.
Ou seja, mesmo após quitar todas as parcelas, o banco continua constando como credor na matrícula do imóvel até que seja feita a averbação da quitação no registro de imóveis. Por isso, o papel do banco é fundamental para emitir a documentação que comprova que o financiamento foi finalizado, permitindo que você regularize a propriedade no cartório.
Por que é necessário registrar o imóvel após a quitação?
Mesmo depois de quitar totalmente o financiamento, a alienação fiduciária — que é a garantia do banco sobre o imóvel — continua constando na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Isso acontece porque o banco precisa formalmente comunicar ao Cartório de Registro de Imóveis que a dívida foi quitada para que a garantia seja cancelada.
Se essa baixa da alienação fiduciária não for averbada, o imóvel permanece, na prática, “preso” ao banco. Ou seja, apesar de você não dever mais nada, o imóvel ainda está vinculado à instituição financeira, o que pode causar uma série de problemas legais e burocráticos.
Sem a averbação da quitação, você pode enfrentar impedimentos importantes, como:
Dificuldade para vender o imóvel, pois o comprador verá que o banco ainda detém um direito sobre ele.
Problemas em processos de inventário ou partilha, já que o imóvel não estará regularizado em seu nome.
Restrição para usar o imóvel como garantia em outras operações financeiras, dificultando investimentos futuros.
Insegurança jurídica, pois sua propriedade plena não estará formalmente reconhecida.
Risco de acontecer algo com o Banco e este não poder mais emitir o termo de quitação, tendo que resolver a situação judicialmente.
Por isso, é essencial que a averbação da quitação seja feito no Cartório de Registro de Imóveis o mais rápido possível após finalizar os pagamentos, para garantir que você tenha a propriedade definitiva e total do imóvel, livre de quaisquer ônus e ações, com sua matrícula em seu nome e disponível para o que você quiser.
Passo a passo: como fazer a averbação do cancelamento da alienação fiduciária
Solicitar a carta de quitação ao banco
O primeiro passo para averbar a quitação é solicitar ao banco a carta de quitação do financiamento. Essa carta é o documento oficial que comprova que todas as parcelas foram pagas e que a dívida foi encerrada. Para isso, você deve entrar em contato com a instituição financeira onde realizou o financiamento, seja pelo atendimento presencial, telefone ou canais digitais.
O prazo para emissão da carta pode variar, mas geralmente o banco tem até 30 dias para fornecê-la após o pagamento da última parcela. É importante guardar esse documento com cuidado, pois ele será fundamental para a próxima etapa do processo.
Verificar se o banco emitiu a baixa da alienação fiduciária
A alienação fiduciária é a garantia que o banco tem sobre o imóvel durante o financiamento. Após a quitação, o banco precisa emitir a baixa da alienação fiduciária, que é a formalização da liberação dessa garantia no cartório.
Algumas instituições bancárias realizam esse procedimento automaticamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis, enquanto outras deixam a responsabilidade para o proprietário. Por isso, é essencial confirmar com o banco se essa baixa foi solicitada.
Caso o banco não faça a baixa, será necessário providenciar o registro da quitação diretamente no cartório para liberar a propriedade.
Levar a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis
Com a carta de quitação em mãos e a baixa da alienação fiduciária providenciada ou confirmada, você deve reunir os documentos necessários para levar ao cartório. Os documentos mais comuns são:
Carta de quitação emitida pelo banco
Documento pessoal com foto (RG, CNH ou passaporte)
Matrícula atualizada do imóvel (pode ser solicitada no cartório)
Comprovante de endereço atualizado
Requerimento para averbação de cancelamento de alienação fiduciária (pedir modelo no cartório)
É importante ir ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que geralmente é o da comarca onde o imóvel está localizado. Esse cartório é responsável por atualizar a matrícula do imóvel, cancelando a alienação fiduciária.
Pagar as custas e emolumentos do cartório
O serviço de averbação do cancelamento da alienação fiduciária no cartório envolve o pagamento de custas e emolumentos. Os valores variam conforme o estado e o valor do imóvel, pois são calculados com base em tabelas oficiais.
É importante consultar o cartório previamente para saber o valor exato e se há possibilidade de parcelamento ou formas de pagamento. Hoje em dia muitos cartórios já estão aceitando pagamento no cartão de crédito, inclusive alguns fazem até parcelado o pagamento, podendo ter juros se parcelado.
Acompanhar e receber a matrícula atualizada
Após entregar toda a documentação e pagar as taxas, o cartório fará o protocolo do pedido e dentro do prazo irá analisar a documentação, podendo fazer exigências ou, se estiver tudo certo, já realizar a atualização da matrícula do imóvel. O tempo para essa atualização pode variar, mas geralmente leva entre 10 e 20 dias úteis.
É importante acompanhar o processo, seja presencialmente, por telefone ou pelo site do cartório, para garantir que a alienação fiduciária foi devidamente cancelada na matrícula.
Quando a matrícula atualizada for emitida, você terá a comprovação formal de que o imóvel está registrado definitivamente em seu nome, livre de qualquer ônus e ações.
Dicas importantes para evitar problemas
Guardar todos os comprovantes
Desde o pagamento da última parcela do financiamento até a solicitação da carta de quitação e o pagamento das taxas no cartório, é fundamental guardar todos os comprovantes. Esses documentos são sua garantia em caso de divergências, atrasos ou necessidade de comprovação futura. Tenha cópias digitais e físicas organizadas para facilitar qualquer eventual necessidade.
Se houver demora ou erro, como reclamar ou exigir providências
Se você perceber que o processo está demorando além do prazo esperado ou que o cartório não atualizou a matrícula, não hesite em cobrar tanto o banco quanto o cartório. Você pode registrar reclamações no Procon, no Banco Central e até mesmo buscar auxílio judicial para garantir seus direitos. Manter a documentação organizada e solicitar ajuda de um profissional especializado, como um consultor imobiliário ou advogado, também pode acelerar a resolução desses problemas.
O que fazer se o banco não der baixa da alienação?
Em alguns casos, mesmo após a quitação do financiamento, o banco pode atrasar ou se recusar a providenciar a baixa da alienação fiduciária. Quando isso acontece, é necessário tomar medidas para garantir que seu imóvel seja liberado da garantia do banco e registrado em seu nome de forma definitiva.
O que é necessário fazer judicialmente?
Se o banco não cumprir a obrigação de retirar a alienação fiduciária, o proprietário pode recorrer à Justiça para exigir essa baixa. Trata-se de uma ação judicial, na qual o juiz determina que o banco tome as providências necessárias para a atualização da matrícula do imóvel.
Assim, você irá precisar contratar um advogado para lhe representar, procure algum profissional de sua confiança.
Quando entrar com a ação?
Essa ação deve ser considerada se o banco não responder aos seus pedidos formais ou não realizar a baixa no prazo razoável após a quitação do financiamento. Antes de entrar com a ação, é recomendável tentar uma solução administrativa, como uma reclamação no Procon ou junto ao Banco Central, mas se esses canais não resolverem, a via judicial é o caminho mais seguro para proteger seus direitos.
Canais de atendimento para reclamações
Procon: Órgão de defesa do consumidor que pode ajudar a mediar conflitos entre você e o banco.
Banco Central: Responsável pela fiscalização das instituições financeiras, pode receber reclamações formais sobre o não cumprimento das obrigações pelos bancos.
Justiça: Por meio de um advogado, você pode ingressar com a ação judicial para garantir a baixa da alienação fiduciária.
Ter toda a documentação organizada, incluindo comprovantes de pagamento e solicitações feitas ao banco, será essencial para fortalecer seu caso, seja em órgãos administrativos ou na Justiça.
Conclusão
Averbar o cancelamento da alienação fiduciária após a quitação do financiamento é um passo fundamental para garantir a sua segurança jurídica. Sem essa formalização, o imóvel permanece vinculado ao banco, o que pode gerar diversos problemas e impedir que você exerça plenamente seus direitos sobre a sua propriedade.
Por isso, não deixe para depois essa etapa tão importante. Resolver a averbação o quanto antes evita complicações futuras, como dificuldades na venda, herança ou em outras operações imobiliárias. Seguir o passo a passo corretamente garante tranquilidade e a certeza de que o imóvel está realmente no seu nome.
