A área do imóvel é uma informação fundamental registrada em documentos oficiais, especialmente na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Ter a área correta e atualizada garante a segurança jurídica da propriedade, evita conflitos futuros e facilita transações como compra, venda, permuta, construção e financiamento. Além disso, a área correta impacta diretamente na valorização do imóvel e no cálculo de impostos, como o IPTU.
Quando a área registrada no cartório não corresponde à área real do imóvel, surgem diversos problemas. Isso pode gerar dúvidas e disputas entre compradores e vendedores, dificultar o acesso a financiamentos bancários e até mesmo o cancelamento de negociações imobiliárias. Em alguns casos, a divergência pode comprometer a validade de contratos e causar complicações legais que demandam tempo e dinheiro para serem resolvidas.
Este artigo tem como objetivo esclarecer em quais situações é necessário fazer a retificação da área do imóvel e trazer uma noção do passo a passo para realizar esse processo de forma segura e eficiente. Com essas informações, você poderá evitar problemas futuros e garantir que a documentação do seu imóvel esteja sempre em dia.
O que é retificação de área do imóvel?
Definição de retificação de área
A retificação de área do imóvel é o procedimento legal que visa corrigir informações incorretas ou desatualizadas sobre a metragem do imóvel registrada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Esse processo ajusta a área oficial para que ela corresponda exatamente à área real medida no terreno, garantindo que os dados documentais estejam precisos e em conformidade com a realidade física do imóvel.
Diferença entre retificação e regularização documental
Embora ambos os termos estejam relacionados à correção e ou realização da documentação imobiliária, retificação e regularização têm significados distintos. A retificação se refere especificamente à correção de dados já existentes no registro, como a área do imóvel ou a descrição, sem que haja uma alteração substancial na propriedade. Já a regularização é um processo mais amplo, que pode envolver a legalização de construções irregulares, a obtenção de licenças ou a inclusão do imóvel em regimes legais, muitas vezes exigindo ações administrativas ou judiciais.
Exemplos de situações comuns que levam à necessidade de retificação
Algumas situações típicas que exigem a retificação de área incluem: quando a metragem registrada no cartório foi calculada incorretamente ou com dados antigos; quando o registro é muito antigo e não tem as medidas descriminadas ou ainda quando a medição original continha erros técnicos, como falta de precisão na planta ou no levantamento topográfico.
Quando é necessário fazer retificação de área do imóvel?
Divergência entre a área real e a área registrada no cartório
Um dos principais motivos para fazer a retificação da área do imóvel é quando existe uma diferença significativa entre a metragem real do imóvel e a área que consta na matrícula do cartório. Essa divergência pode ser resultado de erros em medições antigas, falta de atualização dos dados ou mudanças físicas que não foram registradas oficialmente.
Medição incorreta ou desatualizada
Medições realizadas há muitos anos ou por métodos pouco precisos podem não refletir a realidade atual do imóvel. Além disso, plantas e documentos antigos podem conter erros técnicos ou falta de detalhamento, levando à necessidade de refazer a medição e corrigir a área registrada.
Alterações físicas no imóvel
Mudanças físicas no imóvel, como a divisão do terreno por passagem de rua pública ou sobra de área deixada por terrenos vizinhos, precisam ser formalmente atualizadas na documentação. Caso contrário, a área constante no cartório ficará desatualizada.
Exigência para venda, financiamento ou construção
Muitas vezes, a retificação da área se torna obrigatória para a realização de negócios imobiliários, como venda, financiamento ou construção, já que instituições financeiras e compradores exigem documentação precisa e atualizada. Também pode ser necessária para processos de construção, para aprovação do projeto junto a órgãos públicos e para a obtenção de certidões e licenças.
Exemplo de caso prático
Por exemplo, imagine um proprietário que comprou um terreno com a área registrada de 500,00m², mas após uma medição atualizada, descobriu-se que o terreno tem apenas 450,00m². Para evitar problemas na hora da venda ou de um financiamento, ele precisará fazer a retificação para ajustar a matrícula com a área real.
Documentos necessários para solicitar a retificação
Matrícula do imóvel atualizada
A matrícula do imóvel, com as certidões de ônus e ações é o documento oficial que registra todas as informações sobre a propriedade, incluindo sua área. Para iniciar o processo de retificação, é fundamental ter a matrícula atualizada em mãos, pois ela serve como base para identificar a divergência e oficializar a correção no cartório.
Planta, memorial descritivo e documento de responsabilidade
Um dos documentos essenciais para a retificação é a planta do imóvel, elaborado por um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou topógrafo). Esse documento deve apresentar as medidas precisas e a área correta do imóvel, além das informações do titular e dos confrontantes, sendo acompanhado do memorial descritivo e do documento de responsabilidade do profissional.
Documentos dos confrontantes
Não basta provar que o imóvel é seu e qual a medida correta, tem que provar também quem são os confrontantes, os quais também irão assinar a planta e memorial da retificação. Além disso, o cartório pode solicitar certidões como: certidão de confrontação da Prefeitura, matrículas e cadastros imobiliários dos confrontantes, declarações, requerimentos, etc… Também pode haver a necessidade de outros documentos específicos, dependendo da complexidade do caso ou exigências locais.
Como fazer a retificação de área do imóvel:
Passo 1: Contratar um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou topógrafo)
O primeiro passo para fazer a retificação da área do imóvel é contratar um profissional capacitado e registrado em seu conselho de classe, como um engenheiro civil, arquiteto ou topógrafo. Esse especialista será responsável por realizar a medição correta do imóvel, garantindo precisão técnica e validade legal ao processo.
Passo 2: Realizar a medição e elaboração da planta atualizada
Com o profissional contratado, é realizada a medição detalhada do imóvel utilizando equipamentos e técnicas adequadas. A partir desses dados, ele elaborará a planta e memorial atualizados, com todas as informações necessárias para comprovar a área real e corrigir os registros oficiais, emitindo documento de responsabilidade.
Passo 3: Aprovar a retificação de área no órgão municipal
Após obter a planta atualizada, é preciso levar os documentos para serem aprovados pelo órgão municipal responsável, já que o imóvel tem algum de seus lados de frente com alguma Rua ou Avenida (acesso público). Tem casos em que o acesso público é para Rua ou Avenida estadual ou federal, sendo necessária a aprovação dos respectivos órgãos.
Passo 4: Solicitar a retificação no cartório de registro de imóveis
Com a documentação completa, o próximo passo é protocolar o pedido de retificação no cartório de registro de imóveis competente. É importante verificar as exigências locais e os procedimentos específicos do cartório para que o processo seja aceito e iniciado corretamente. Você pode contar com os profissionais que trabalham com os serviços imobiliários, como o consultor imobiliário, que pode realizar os trâmites de cartório para você.
Passo 5: Acompanhar o processo até a conclusão e atualização da matrícula
Após a solicitação, o processo de retificação pode levar algum tempo para ser analisado e aprovado pelo cartório. Por isso, é fundamental acompanhar o andamento regularmente, esclarecer dúvidas e atender a eventuais solicitações do cartório até que a matrícula do imóvel seja atualizada com a área corrigida.
Dicas para evitar erros e atrasos
Certifique-se de contratar profissionais com experiência comprovada e registro regular.
Verifique previamente todos os documentos necessários para evitar pendências.
Mantenha uma comunicação constante com o cartório durante o processo.
Atente-se a prazos e exigências específicas do cartório local.
Evite fazer alterações físicas no imóvel antes da retificação para não complicar o processo.
Custos envolvidos na retificação de área do imóvel
Honorários do profissional técnico
Um dos principais custos da retificação de área do imóvel está relacionado aos honorários do profissional habilitado, como engenheiro, arquiteto, topógrafo ou consultor imobiliário. Esses especialistas cobram pelo serviço de medição, elaboração da planta atualizada, eventuais laudos técnicos e o trâmite em cartório. O valor pode variar conforme a complexidade do imóvel, a região e a experiência do profissional.
Taxas do cartório
Além dos honorários técnicos, há as taxas cobradas pelo cartório de registro de imóveis para análise e registro do pedido de retificação. Essas taxas são regulamentadas e podem variar conforme o estado ou município, sendo importantes para a formalização e validade legal da retificação.
Possíveis custos adicionais (eventuais regularizações complementares)
Em alguns casos, a retificação da área pode envolver custos extras, especialmente se forem necessárias regularizações complementares, como a atualização de impostos, pagamento de multas por irregularidades anteriores, ou até mesmo processos administrativos ou judiciais para solucionar pendências. É importante estar preparado para esses custos adicionais que podem surgir durante o processo.
Consequências de não fazer a retificação quando necessária
Problemas em vendas e financiamentos
Quando a área do imóvel está incorreta na documentação e a retificação não é feita, o proprietário pode enfrentar grandes dificuldades na hora de vender ou financiar o imóvel. Instituições financeiras costumam exigir informações precisas e atualizadas para liberar crédito, e compradores podem desistir do negócio ao identificar inconsistências, atrasando ou até inviabilizando a transação.
Implicações legais e fiscais
A divergência na área registrada pode resultar em problemas legais, como a invalidação de contratos, além de gerar cobranças fiscais incorretas, seja por impostos pagos a maior ou menor, como IPTU e ITBI. Isso pode acarretar multas, autuações e a necessidade de reparações financeiras inesperadas.
Riscos de disputas judiciais
A falta de correção da área pode levar a conflitos entre proprietários, vizinhos ou terceiros que contestem a metragem oficial do imóvel. Esses desentendimentos podem resultar em processos judiciais demorados e custosos, prejudicando a segurança jurídica do proprietário.
Desvalorização do imóvel
Um imóvel com documentação inconsistente tende a ter seu valor reduzido no mercado, pois gera insegurança para compradores e investidores. A retificação é essencial para garantir que o imóvel mantenha seu valor real e seja comercializado com transparência e confiança.
Dicas para evitar a necessidade de retificação no futuro
Conferir a documentação antes da compra
Antes de adquirir um imóvel, é fundamental verificar detalhadamente toda a documentação, especialmente a matrícula e os registros de área. Isso ajuda a identificar possíveis divergências e evitar surpresas desagradáveis depois da compra.
Consultar profissionais antes de fazer modificações no imóvel
Antes de realizar qualquer mudança física no imóvel, consulte profissionais especializados para orientar sobre os procedimentos legais necessários. Assim, você evita que alterações sejam feitas de forma irregular, o que pode gerar problemas na documentação.
Conclusão
A retificação da área do imóvel é um passo essencial para garantir a segurança jurídica e a valorização da propriedade. Manter a documentação correta evita dores de cabeça em negociações, processos legais e questões fiscais. Se você tem dúvidas sobre a área do seu imóvel ou suspeita de divergências, não hesite em buscar orientação de profissionais qualificados.
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